Raport analityków o rynku nieruchomości w Radomsku: 30 procent rynku to tylko trzy adresy

Statystycznie w Radomsku mieszkania drożeją najbardziej w okolicy. W praktyce za wzrost ceny o 40 procent w pięć lat odpowiedzialne są trzy nowe inwestycje. Na rynku wtórnym mediana transakcji sprzedaży (określa wartość, przy której połowa transakcji ma niższą ceną a połowa wyższą) to 5527 zł za metr kwadratowy. Na Tysiąclecia mieszkania w starszych blokach kosztują 4346 zł za metr (mediana), na Kowalowcu - 4398 zł za mkw. To dane z analizy rynku radomszczańskiego przegotowane przez portal mscanner.pl

Portal przeanalizował dane z aktów notarialnych z Centralnego Rejestru Nieruchomości. W mieście podpisuje się ich rocznie dwieście. To niewiele. Jeśli w danym roku oddawana jest inwestycja deweloperska, ona całkowicie zmienia wyliczenia.

Mscanner.pl przeanalizował transakcje od lipca 2024 roku do 29 czerwca 2026. Dla metra kwadratowego liczył medianę, nie średnią. Odrzucił lokale o powierzchni mniejszej niż 15 mkw i większej niż 250 mkw oraz sprzedaż mieszkania komunalnego najemcy. Przeanalizował 384 akty notarialne, rynek pierwotny i wtórny policzył osobno.

No to ile płacimy naprawdę

Metr kwadratowy w nowym bloku w Radomsku kosztuje średnio 36 procent więcej niż używane mieszkanie. Nowe mieszkania to 37 procent transakcji.

Trzy adresy, pod którymi prowadzono inwestycje, to 30 procent rynku (patrz tabela):

Radomsko jest dziś najszybciej drożejącym miastem tej okolicy: ostatnie dwanaście miesięcy dały cenę 7007 zł za mkw wobec 6640 zł/m² we wcześniejszych 12 miesiącach. To wzrost o 5,5 procent. Dla porównania Piotrków urósł o 3,0 procent, Bełchatów o 1,4, a Tomaszów Mazowiecki spadł o 3,2.

Ale jak piszą autorzy analizy, „ten wynik ma jedno konkretne źródło. Przy Świętej Jadwigi Królowej między 20 kwietnia a 18 czerwca 2026 roku podpisano 38 aktów, wszystkie na rynku pierwotnym, z medianą 7798 zł/m².”

O ile zdrożały mieszkania w Radomsku od 2021 roku? To zależny na którym rynku. A pierwotnym aż o 44 procent, ale na wtórnym już o 19.

Autorzy analizy zaznaczają, że „dla kupującego znaczy to rzecz bardzo praktyczną. Jeżeli ktoś powie ci, że w Radomsku ceny wzrosły o czterdzieści kilka procent w pięć lat, to jest prawda o statystyce, a nie o mieszkaniu z wielkiej płyty, którego szukasz. Tam wzrost wyniósł niecałe dwadzieścia procent i połowa tego ruchu przypadła na jeden rok”.

To zresztą dokładnie widać w tej tabeli:

Domy i działki dużo tańsze niż w okolicy

Mediana ceny domu w Radomsku to 380 tys. zł przy 164 transakcjach. Połowa mieści się między 200 a 558 tysiącami. Typowa działka pod dom ma 754 mkw. W 98 z 164 aktów przedmiotem sprzedaży był więcej niż jeden budynek, czyli siedlisko, a nie sam dom. Dla porównania w Piotrkowie Trybunalskim ta sama mediana wynosi 612 tysięcy zł.

Grunt jest w Radomsku wyraźnie tańszy niż w Piotrkowie. Medianą wynosi 109.750 zł przy typowej powierzchni 1042 m² i medianie 120 zł za metr gruntu. W Piotrkowie metr działki kosztuje 207 zł, a więc o 72 procent więcej.

Wnioski z raportu? „Radomsko jest przykładem rynku, na którym mediana miasta ma sens tylko jako punkt startowy. Przy 384 aktach w dwa lata każda pojedyncza inwestycja przesuwa całą statystykę, a różnica między nowym blokiem a mieszkaniem z wielkiej płyty sięga dwóch tysięcy złotych na metrze” - piszą autorzy. - „Praktycznie wygląda to tak: jeżeli oglądasz ofertę w nowym budownictwie, twoim punktem odniesienia jest 7540 zł/mkw z aktów i 8700 zł/mkw z cennika. Jeżeli oglądasz mieszkanie z lat siedemdziesiątych, punktem odniesienia jest 5527 zł/m kw, a nie mediana miasta, i to ta liczba przez ostatnie pięć lat prawie nie drgnęła.